Die Fläche ist gemietet, das Team wächst, und plötzlich fehlen Besprechungsräume und ruhige Arbeitsplätze. Die naheliegende Lösung sind neue Wände. Doch jede Wand, die in einer Mietfläche gebaut wird, wirft eine zweite Frage auf, die beim Einzug gern übersehen wird: Was passiert mit ihr, wenn der Mietvertrag endet?
Eine gemauerte Wand oder eine Trockenbauwand bleibt beim Auszug stehen oder muss abgerissen werden. Wer die Kosten trägt, regelt der Mietvertrag. Eine Glastrennwand als vorgefertigtes Bausystem kann dagegen zurückgebaut und am neuen Standort wieder aufgestellt werden. Dieser Beitrag zeigt, was Mieter vor dem Nachrüsten klären sollten, wie der Einbau in der Bestandsfläche abläuft und worauf es beim Auszug ankommt.
- Vor dem Auftrag: Zustimmung des Vermieters und Rückbauregelung schriftlich klären.
- Brand- und Fluchtwegkonzept prüfen. Bei Anforderungen gibt es Fire-Systeme in EI30 und EI60.
- Im Bestand entscheidet der Deckenanschluss über den tatsächlichen Schallschutz.
- Trocken und reversibel montiert: staubarm, im laufenden Betrieb, beim Auszug demontierbar.
Warum die Mietfläche die Entscheidung verändert
Im Eigentum wird eine Wand für Jahrzehnte gebaut. In der Mietfläche wird sie für die Laufzeit eines Vertrags gebaut. Dieser Unterschied verschiebt die Rechnung. Eine Trockenbauwand mag in der Herstellung günstiger sein, doch am Ende der Laufzeit ist der Aufwand verloren: Die Wand bleibt in der Fläche oder wird abgerissen.
Eine Glastrennwand aus Aluminiumprofilen und Glas ist ein vorgefertigtes System. Sie wird nach Aufmaß produziert, trocken montiert und lässt sich am Ende der Laufzeit zurückbauen oder am neuen Standort wieder aufstellen. Das investierte Kapital geht damit nicht im Rückbau verloren. Hinzu kommt ein bilanzieller Aspekt: Je nach Ausführung und steuerlicher Würdigung im Einzelfall lassen sich Glastrennwände häufig als bewegliche Wirtschaftsgüter behandeln. Das sollte mit der Steuerberatung geklärt werden, bevor es in die Kalkulation eingeht. Den ausführlichen Vergleich beider Bauweisen finden Sie im Beitrag Glastrennwand oder Trockenbauwand.
Der zweite Vorteil zeigt sich schon vor dem Auszug: Arbeitswelten ändern sich während einer Mietlaufzeit. Teams wachsen, Abteilungen ziehen um, aus zwei kleinen Räumen soll ein Besprechungsraum werden. Systemtrennwände sind auf diese Veränderung ausgelegt. Sie lassen sich demontieren, versetzen oder erweitern, ohne dass dafür neu gebaut werden muss.
Vor dem Einbau: fünf Punkte, die Mieter klären sollten
Die meisten Probleme beim Nachrüsten entstehen nicht bei der Montage, sondern weil eine Frage vorher nicht gestellt wurde. Diese fünf Punkte gehören vor die Beauftragung.
1. Zustimmung des Vermieters und Rückbau
Eine neue Wand ist eine bauliche Veränderung der Mietsache. Dafür braucht es in aller Regel die Zustimmung des Vermieters. Maßgeblich ist der Mietvertrag. Klären Sie zwei Dinge schriftlich: dass die Glastrennwand eingebaut werden darf, und in welchem Zustand die Fläche beim Auszug zurückgegeben wird. Wird vereinbart, dass die Wand beim Auszug in der Fläche bleiben darf oder vom Nachmieter übernommen wird, ändert das die Kalkulation ebenso wie eine Rückbaupflicht.
2. Brand- und Fluchtwegkonzept
Als nichttragende Trennwand im Innenausbau ist eine Glastrennwand in der Regel nicht eigenständig genehmigungspflichtig. Entscheidend ist aber, wie sie in das Brand- und Fluchtwegkonzept des Gebäudes eingebunden ist. Wird durch die neue Wand ein Flur zum Rettungsweg oder entsteht ein neuer Raumabschluss, kann eine Feuerwiderstandsklasse gefordert sein. Die erforderliche Klasse ergibt sich aus dem Brandschutzkonzept. Für solche Fälle gibt es die Fire-Systeme: Die X-Simply 2.0 Fire ist laut Katalog in EI15, EI30 und EI60 klassifiziert, die X-Double 2.0 Fire in EI30 und EI60. Mehr dazu auf der Seite zur Glastrennwand mit Brandschutz.
3. Decke und Boden im Bestand
In Bestandsflächen sind Decke und Boden selten so, wie sie im Plan stehen. Wandanschlüsse müssen Bestandstoleranzen aufnehmen, deshalb wird am Bauwerk aufgemessen und nicht nach Plan. Besonders kritisch ist die abgehängte Decke: Endet die Trennwand an ihrer Unterkante, muss der Deckenhohlraum darüber zusätzlich geschottet werden. Sonst läuft der Schall über den Hohlraum in den Nachbarraum, und der geplante Schallschutz kommt im Raum nicht an. Die Alternative ist, die Wand bis zur Rohdecke zu führen. Welche Variante in der Mietfläche möglich ist, hängt auch davon ab, was der Vermieter an der Decke zulässt. Die Details beschreibt der Beitrag zu den Anschlussdetails an Boden, Decke und Wand.
4. Haustechnik in den neuen Räumen
Neue Räume verändern, wie Luft, Licht und Wärme in der Fläche verteilt werden. Klären Sie deshalb mit dem Vermieter und der Haustechnik, ob Lüftung, Heizung, Beleuchtung, Schalter und Brandmelder für die neue Raumaufteilung angepasst werden müssen. Diese Frage gehört an den Anfang der Planung, weil sie mitbestimmt, wo die Wand stehen kann.
5. Kennzeichnung der Glasflächen
Große, transparente Glasflächen in Arbeitsräumen müssen nach der Arbeitsstättenrichtlinie ASR A1.6 in Augenhöhe deutlich kenntlich gemacht werden, damit niemand gegen die Wand läuft. Plant man die Markierung von Anfang an als Teil der Gestaltung, wirkt sie gewollt. Satinierte Streifen oder ein bedrucktes Motiv können dabei zugleich als Sichtschutz dienen, wie der Beitrag zum Sichtschutz für Glastrennwände zeigt.
Welches System für welchen Zweck
Für die Mietfläche gelten dieselben Systeme wie für jeden anderen Büroausbau. Die Auswahl richtet sich nach dem Schallschutzziel des Raums.
Die X-Simply 2.0 ist einfach verglast und erreicht je nach Glasaufbau rund Rw 33–41 dB. Sie eignet sich für die offene Gliederung von Flächen, für Teamzonen und Arbeitsplätze, die getrennt, aber sichtbar bleiben sollen. Die X-Double 2.0 ist doppelt verglast und erreicht Rw 41–56 dB. Sie ist die Wahl für Besprechungsräume, Führungsbüros und alle Räume, in denen Vertraulichkeit zählt. Beide Systeme arbeiten mit einer Profilansicht von 35 mm.
Die Tür entscheidet mit. XFRAME bietet fünf Linien von Drehtüren an, von der rahmenlosen Ganzglastür bis zur Holztür. Keine Tür erreicht mehr als Rw 43 dB. Wer einen Besprechungsraum mit einer doppelt verglasten Wand plant, sollte die Tür deshalb vom Schallschutzziel her wählen. Welche Tür zu welchem Raum passt, erklärt der Beitrag Glastür im Büro, die Kombination aus Wand und Tür die Seite Glastrennwand mit Tür.
So läuft das Nachrüsten ab
Jedes Projekt beginnt mit der Beratung zu Schallschutz, Brandschutz und Gestaltung. Darauf folgen das Aufmaß vor Ort, die Detail- und Werkplanung, die Fertigung im XFRAME-Werk in Rain am Lech und die Montage durch geschulte XFRAME-Teams.
Für Mieter ist vor allem der letzte Schritt wichtig. Die Systeme werden zum Großteil vorgefertigt geliefert und trocken montiert. Das heißt: staubarm, ohne Trocknungszeiten und abschnittsweise. Der Bürobetrieb kann parallel weiterlaufen. Der genaue Ablauf wird vorab abgestimmt, damit Besprechungen und Kundentermine nicht ausgerechnet neben der Montagestelle stattfinden. Wie die einzelnen Schritte auf der Baustelle aussehen, beschreibt der Beitrag zum Ablauf der Montage.
Beim Auszug: zurückbauen oder mitnehmen
Am Ende der Mietlaufzeit zeigt sich, ob die Entscheidung für ein Bausystem richtig war. Die Profilsysteme werden so demontiert, wie sie montiert wurden: trocken und ohne Eingriff in die Gebäudesubstanz. Danach gibt es zwei Wege.
Mitnehmen. Die Elemente können am neuen Standort wieder aufgestellt werden. Ob sie dort passen, hängt von Raumhöhen und Grundriss der neuen Fläche ab. Weil Glastrennwände nach Aufmaß gefertigt werden, beginnt auch der Umzug mit einem Aufmaß. Danach steht fest, welche Elemente unverändert weiterverwendet werden können und was angepasst werden muss.
Zurücklassen oder übergeben. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Wand bleiben darf, oder übernimmt ein Nachmieter die Raumaufteilung, entfällt der Rückbau ganz. Auch diese Option sollte bereits beim Einbau verhandelt werden, nicht erst beim Auszug.
Welcher Zustand bei der Rückgabe geschuldet ist, regelt in jedem Fall der Mietvertrag. Wer das beim Einbau festhält, vermeidet am Ende der Laufzeit Diskussionen.
Drei typische Fehler beim Nachrüsten
Die Zustimmung nur mündlich einholen. Ein Gespräch mit der Hausverwaltung ersetzt keine schriftliche Regelung. Spätestens beim Auszug, oft bei einem Eigentümer- oder Verwalterwechsel, zählt nur, was im Mietvertrag oder in einem Nachtrag steht. Das gilt für die Erlaubnis zum Einbau ebenso wie für den Rückbau.
Den Deckenhohlraum vergessen. Eine doppelt verglaste Wand, die unter einer durchlaufenden abgehängten Decke endet, verliert einen Teil ihres Schallschutzes über den Hohlraum. Das fällt erst auf, wenn im Besprechungsraum das Telefonat aus dem Nachbarbüro zu hören ist. Der Deckenanschluss gehört deshalb in die Planung, nicht in die Montage.
Die Tür schwächer planen als die Wand. Bis zu Rw 56 dB in der Wand helfen wenig, wenn die Tür deutlich darunter liegt. Mehr als Rw 43 dB erreicht keine der fünf Türlinien. Für Räume mit hohem Schallschutzziel wird die Tür deshalb bewusst ausgewählt, samt Bodendichtung und Türschließer.
Was kostet das Nachrüsten?
Pauschale Preise wären unseriös, denn die Kosten hängen vom System, vom Glasaufbau, von der Zahl und Art der Türen, vom Brandschutz und von den Anschlüssen im Bestand ab. Gerade der letzte Punkt macht Bestandsflächen schwer vergleichbar. Ein belastbares Angebot entsteht deshalb erst nach dem Aufmaß. Welche Faktoren den Preis einer Glastrennwand bestimmen, erklärt der Beitrag Was kostet eine Glastrennwand?. Für die Mietfläche gehört zur Rechnung zusätzlich, was beim Auszug passiert: Rückbau, Wiederverwendung oder Übergabe.
Fazit: Die Wand für die Laufzeit planen
In einer Mietfläche ist eine Wand nicht nur eine Baumaßnahme, sondern auch eine Vertragsfrage. Wer vor dem Einbau die Zustimmung des Vermieters, das Brandschutzkonzept, die Deckenanschlüsse und die Regelung für den Auszug klärt, bekommt eine Raumaufteilung, die zur Laufzeit passt. Eine trocken und reversibel montierte Glastrennwand erhält dabei das Tageslicht, lässt sich während der Nutzung verändern und kann beim Umzug mitkommen. Mehr zu Glaswänden im Büro finden Sie auf der Seite Bürotrennwände aus Glas.
Sie planen den Ausbau einer gemieteten Bürofläche und möchten wissen, welches System zu Ihren Räumen und zum Mietvertrag passt? Sprechen Sie uns an. Wir beraten Mieter, Architekten und Planer zu System, Türen und Anschlüssen im Bestand.